Dėl preliminariosios sutarties sudarymo

Situacija: “Pasirašiau susitarimą su buto pardavėjo brokeriu, kad tikrai pirksiu butą ir pradėjau procesą banke dėl paskolos būsto pirkimui gauti. Minėtam pardavėjo brokeriui palikau 500 Eur užstatą. Susitarime įrašyta, kad užstatas lieka pardavėjui, jeigu nuspręsčiau nebepirkti, o man grąžinamas, jeigu pardavėjas apsigalvotų. Kol kas man užstato niekas negrąžina, buto neparduoda (sako, jis dar įkeistas už statomą namą, reikia leidimą gauti, nors nieko anksčiau nesakė, tai, neva, užtruks apie mėnesį ar ilgiau…)”. Audrius.

Akivaizdu, kad potencialus buto pirkėjas pateko į nekontroliuojamą situaciją: perdavė tam tikrą pinigų sumą kaip garantą, kad pasirengęs pirkimo- pardavimo sandoriui, iš kitos pusės, neturi jokių svertų, kad įtakoti sandorio sudarymo procesą. Jam gali tekti laukti nenustatytą laiko tarpą kol pardavėjas gaus atitinkamus leidimus buto pardavimui, o gal ilgai laukus dėl kokių tai priežasčių leidimas nebus išduotas. Tuomet asmuo praranda laiko, nepateisinami jo lūkesčiai, įšaldomi jo pinigai perduoti kaip užstatas bei neatmetama užstato išieškojimo teismine tvarka galimybė, o tai vėlgi reikalauja papildomo laiko ir lėšų.

Neabejotina būsimo pirkimo-pardavimo sandorio šalių drausminimo priemonė yra preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2005 m. sausio mėn. 5 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-11/2005 pasisakė, kad šalys preliminariojoje sutartyje turi aptarti esmines būsimosios pagrindinės sutarties sąlygas, turi būti aiškus šalių ketinimas, kokią sutartį jos įsipareigojo sudaryti ateityje. Joje gali būti aptartas avanso mokėjimas (matyt, Audrius turėjo galvoje “avansą”, nors pavadino “užstatu”), pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo data, nepagrįstai delsiančiai ar atsisakančiai sudaryti pagrindinę sutartį šaliai nustatomos tam tikros neigiamos pasekmės.

Taigi, Audriaus atveju, nepakanka perduoti pinigus ir galvoti, kad taip užtikrinamas sutarties sudarymas ateityje. Šalims sutarus dėl būsimo pardavimo, jei sandorio nėra galimybės tvirtinti tuoj pat, būtina sudaryti preliminąriąja sutartį, kad šalys būtų suinteresuotos veikti taip, kad pagrindinė sutartis būtų sudaryta numatytu terminu idant nepatirti preliminariojoje (organizacinėje) sutartyje numatytų nepatogumų sutarties nevykdymo atveju.

Tuo atveju, kai preliminarioji sutartis neįgyvendinama ir pagrindinė sutartis nesudaroma, kilus šalių ginčui dėl pinigų, gautų pagal preliminariąją sutartį, grąžinimo, susiduriama su problema, kokiu teisiniu pagrindu galima reikalauti juos grąžinti. Minėta, kad pinigai pagal preliminariąją sutartį perduodami tam tikram tikslui. Jeigu šis tikslas nėra pasiekiamas, t. y. pagrindinė sutartis nesudaryta, laikytina, kad pinigai perduoti (gauti) be įstatyme ar sutartyje nustatyto pagrindo, taigi jų gali būti reikalaujama pagal CK 6.237 straipsnį. Tokios pozicijos laikomasi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. rugsėjo 10 d. nutartį civilinėje byloje R. K. v. S. Š., J. Š., UAB „Helenos kolekcija“ir kt., Nr. 3K-3-809/2003; 2006 m. vasario 15 d. nutartį civilinėje byloje J. P. v. G. J., V. J., Nr. 3K-3-124/2006).